热盘PK|手握500万,你会选兰ツ亭盛荟还是珠江花

2019-04-14 17:40 -作者:师宗新闻

  有钱谁不想买天河?

  在寸土寸金的天河,已经找不到4.5万以下的新盘了,也没几个能挑的。

  更大的bug是,不仅贵,而且在看完房之后,你总能挑出好几个硬伤!

  这些动辄都能拿出一百多万首付的天河新贵们,也要忍受噪音、工厂、城中村、堵车的困扰,不禁让人唏嘘不已,简直是花钱买罪受嘛。

  不过换个角度看,哪怕周边再破再烂,以后总会改善的吧!这里好歹是天河啊!仅凭这两个字,就足以让很多人乖乖掏钱了。

  

  最近,华华去看了兰亭盛荟和珠江花城,他们有三个共同特征,一是供应多,二是有刚需产品,三是目前价位相差不大。

  去年6月,珠江花城首期开盘,据说1500个下筹只卖400套房子,卖得非常火。

  当然了,天河多少年没有出过这样大体量的新盘,而且首期开盘单价最低只卖4万/平!

  

  珠江花城首期开盘信息

  在这之后,珠江花城就变成了兰亭盛荟一个重要的竞争对手;另一方面,珠江花城和兰亭盛荟已然成为天河最重要的“供应商”。

  两盘相爱相杀,到底孰高孰低,今天我就把他们来pk一下。

  地理位置

  兰亭盛荟:金融城隔壁

  珠江花城:奥体新城,天河东仅存大盘

  说起兰亭盛荟这个盘,我有个印象深刻的感受——这里的销售态度都好差哦!

  走进案场,没人接待,前台的小姐姐都在低头玩手机,什么斟茶递水的更是没有的事。

  大概是真的不愁卖吧!

  说回地理位置,兰亭盛荟位于东圃,分布在广州环城高速两侧,位于金融城东区对面。

  

  根据最新公布的控规显示,金融城东区重点打造为科技创新集聚区,距离非常近。

  

  等到几年后金融城发展起来后,不仅能够带动周边房子的升值,还会吸引一定数量的高素质人才前来买房。

  而相比周边已经一定楼龄的二手房,兰亭盛荟还是有一定优势的。

  而在今年2月,金融城东区,兰亭盛荟的对面拍出一宗高价地,天河区黄埔大道646号地块,最终以370676万元+自持比例55%被合景拿下,可售宅地的楼面价是8.3万元/平。

  拥有金融城+高价地的双重利好,使得兰亭盛荟的光环进一步加重了。

  

  珠江花城位于奥体新城板块,去年4月,广氮-奥体片区划入天河智谷片区。

  在规划上,做出以产业为主、居住为辅的调整,总面积63平方公里,规划居住人口30万人,预计可解决10万人就业,产生1100亿的产值。

  定位上,则是广深科技(000021)创新走廊重要科创与文创节点,和五山高校区、科学城等串联,建设成为新一代信息技术与文化创意价值创新园。

  

  金融城和奥体新城相比,在规划上的规格还是要高出不少的。

  金融城被规划总面积为8平方公里,规划居住人口1.3万人,就业人口17.8万人。这里视为广州第3大CBD、也是广州未来发展金融业的主阵地。

  目前,一行三局(中国人民银行广州分行、广东证监局、保监局、银监局)在广东的分支机构已确定进驻;平安不动产、万联证券、中国人寿(601628)、中国人保、广发银行、太平人寿保险等金融巨头也确定进驻。

  可见,金融城的集聚效应正在逐步形成。

  

  若按整个智谷板块来看,智慧城内有网易总部、中兴通讯(000063)、太平洋(601099)网络等新一代信息企业落地,但目前仍然未形成一定的集聚效应。

  

  总结,金融城定位更偏向于商业,居住用地偏少,这就注定了这里住宅稀缺;而奥体新城宜居宜业,但在产业定位上,暂时比不上金融城。

  交通规划

  兰亭盛荟:5号线东圃站,20分钟直达珠江新城

  珠江花城:19号线+7号线东延段,仍有变数

  如果从东圃站B出发,步行到兰亭盛荟约1公里,沿途会经过沿街店铺,也有很多吃的东西,但周边明显是城中村配套,档次较低。

  现在项目新开了一条路,沿着环城高速走,大概500米的距离,也能到达东圃地铁站。

  从三期一出来便是广州环城高速,下午5点多时候,大卡车轰隆而过,因为靠近告诉入口,附近的交通也比较杂乱。

  项目周边有钢材市场、周边还有很多地方是和钢铁产业相关的,项目对面就是天河区人民法院,周边又分布着一些城中村,外部环境的确一般。

  

  不过,如果是去珠江新城的话,还是走黄埔大道比较方便,时间大约20分钟。而坐地铁,大概也是20分钟左右。

  

  珠江花城附近,目前有地铁19号线和地铁7号线二线,19号线是远期规划,预计最靠近项目的是茅岗路站,就在1期的前面。

  

  7号线二期正在建设中,姬堂站距离项目有1-2公里的距离,销售透露未来会有公车接驳。

  目前,到达项目依然要靠自驾出行,到达珠江新城约18公里。

  

  珠江花城和兰亭盛荟的问题类似,就是周边分布着钢材市场、城中村、工业园区等,但据媒体报道,附近的吉山村和钢材批发市场将于近期拆迁或搬迁,相信等到2022年收楼时,周边环境会有改善。

  配套

  兰亭盛荟:学位问题成短板

  珠江花城:省一级小学(未定)+执信中学

  兰亭盛荟配套的小学是前进小学,属于市一级小学,直升十八中。

  据悉,两所学校的教学质量都很一般,前进小学被调侃为村小,而十八中之前成绩在天河垫底,直到周边业主的子女入读之后才有些许改善。

  因此,学校已经成为了兰亭盛荟一个比较明显的短板,不少家长会选择去附近的民办小学上学。

  

  珠江花城配建了一所省一级小学,目前学校已经建好,但到目前为止仍然没确定是哪所小学。

  而中学很大概率是执信中学,项目距离执信中学很近,只有300米的距离。

  

  再看商业,目前兰亭盛荟的底商已经部分开业,还有部分正在筹备中,即将开业。而东圃商圈发展多年,已经具有一定的人气。

  

  珠江花城,规划上是一个大型社区,配套2.5万平的商业街,目前一期的底商已经确定了不少高端的商业设施入驻。

  

  的确,在学位方面,珠江花城明显比兰亭盛荟高出一筹。

  产品和价格

  兰亭盛荟:高速盛荟也要卖4.8万起步

  珠江花城:二期开售,价格或将上调

  兰亭盛荟有个别致的称号,“高速盛荟”,环城高速把项目的一二期和三期分开,中间建了一个58万平的花园。

  为此,有部分业主投诉兰亭的噪音很严重。

  我站在花园里,的确是能听到些许噪音的,估计面向高速入口的16栋和1栋的高层,噪音情况会更严重。

  不过,这些房子也因此卖得便宜一点。

  

  位于三期的16栋面向环城高速的单位,单价4.8万/平起。

  而二期的12栋推出的几套特价单位,单价49998元/平,虽然不靠高速,但位置靠外,面向外边的大马路。

  本周末,兰亭盛荟加推了二期的6栋楼王,3分钟内即售罄百套。而价格方面,小户型为5万1-5万2,大面积单位为5万7-5万8。

  

  的确是不愁卖啊!

  

  在具体产品方面,户型设计并没有什么短板,方方正正,动静分区、干湿分离都能做到。而在交标上,也的确是比很多刚需产品要高出不少的。

  

  

  

  

  另外,部分位置靠外的高层单位的确能望到珠江,站在高层往外望,景观视野也不错。

  不过,大部分楼栋为2梯6户,少量2梯7户,总层高33层,未来小区密度较大。

  

  目前,一期的业主早已入住,而二期的部分楼栋也即将收楼。另外,项目在售的都是准现楼,等个半年时间就能入住。

  最后,再讲一下这个高速上盖花园,现在基本都建好了,绿化做得不错,设备齐全,在花园散步,凉风习习,其实还挺舒服的。

  

  珠江花城有一个很出名的广告词:任何户型多一房。

  而这个多一房,就是指入户花园,位于入口处,我个人认为其实做个杂物房比较合适。

  

  传说中的神户型,86平做四房,的确实用率很高,无愧于最畅销户型。

  主卧还能带套间;双卫生间早上不用抢厕所;厨房双边位,外边还有一个生活阳台;卫生间干湿分离;全落地窗玻璃,采光更好。

  

  

  

  

  在交标上,珠江花城赠送三重净水系统、夜间感应灯等配备,整体来说,二期交标配置会比一期高一个档次。

  另外,二期是卖6到12栋,三房户型基本上位于11栋和12栋,位置靠后。

  珠江花城的一期已经售罄,二期目前在认筹。参考1期的情况,4万起步买天河大盘,的确比较笋。就是不知道二期的价格会不会涨到5万。

  就产品而言,珠江花城的确做得不错,天河的大型社区,密度上也比兰亭盛荟要低一些。

  今时今日,天河区的宅地已经十分稀缺,甚至几年才拿那么一宗地出来卖,这当然是不足以解渴的,供应长期跟不上需求,天河一推出新房,往往要靠抢,这也是天河房价长期高企的原因。

  当然,天河的楼盘或多或少都存在一些小毛病,但是完美的房子,其实是不存在的。有时候,选择比努力更重要,选对了的人,往往事半功倍!

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